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土地使用權出讓最高年限由國家行政法規(guī)規(guī)定。

根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第12條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年；

工業(yè)用地50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

倉儲用地50年；

綜合或者其他用地50年。

一、土地使用權的出讓年限

土地使用權是指國家機關、企事業(yè)單位、農民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。

根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；

工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

二、土地使用權出讓金的計算

按照《中華人民共和國土地管理法》和國務院頒布的實施條例、《中華人民共和國城市房地產管理法》等規(guī)定，存量房屋轉讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂、金額、服務業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門補辦土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金。

補繳土地使用權出讓金的標準是按照土地等級、土地用途、建筑容積率來確定的，它相當于外商投資企業(yè)5年的土地使用費，其具體計算公式為：土地使用權出讓金＝土地面積x5年土地使用費x容積率系數(shù)。

其中，容積率系數(shù)在1．8以內（包括1．8）的，按100％計算；超過l．8的部分，按50％計算。

土地使用權出讓金＝土地面積（20）x5年土地使用費（二級土地住宅為每年100元／平方米）x容積率系數(shù)該房屋的容積率＝建筑面積／占地面積＝120／20＝6

土地使用權出讓金＝20x5x100［1＋（6－1．8）／2］＝31000（元）

如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權出讓金。